专题：金融新动能

　　近年来，随着房地产市场持续调整 ，寻找新的支柱产业、培育新的经济增长点
，成为市场讨论的热点。

　　近日 ，《金融新动能》对话上海财经大学滴水湖高级金融学院院长 、北京大学客座教授姚洋 。姚洋认为
，讨论谁能替代房地产，首先要区分供给端替代和全面替代
。如果只看产业规模及其对上下游的带动作用 ，汽车业最有可能在供给端接近房地产。但从整个经济体系来看
，没有一个产业能够全面替代房地产 。

　　在他看来，判断一个产业能否接替房地产 ，不能只比较单一行业的产值
，还要考察其前后向产业关联，以及对上下 *** 业的带动能力
。而房地产产业链涉及土地开发
、建筑施工、建材 、家居
、家电、金融和物业服务等多个领域。

　　“如果未来有一个产业能够在供给端替代房地产 ，我认为只有可能是汽车业 。”姚洋说
。

　　他指出，汽车同样拥有较长的产业链
，从钢铁 、有色金属
、零部件和动力电池，到整车制造、销售 、保险及售后服务 ，能够带动多个相关行业。

　　“别的产业不太可能替代房地产 。不能只看产值是否超过房地产
，还要看它的前后向联系
。如果把这些都计算进去，只有汽车业的链条即使赶不上房地产 ，也相差不多。 ”他说 。

　　数据显示
，2026年1至7月，我国新能源汽车产销量均超过900万辆 ，新能源汽车新车销量占汽车新车总销量的比重达到51.2%。

　　对于当下市场关注度较高的人工智能产业及相关产业链条
，姚洋认为，人工智能的产业关联方式与房地产不一样
。人工智能对人才
、算力和存储等存在需求 ，但相较于房地产和汽车
，人工智能的直接产业链较短，难以产生同样范围的上下游带动作用。

　　不过 ，姚洋强调，即使是汽车业
，也只能在供给端部分承担房地产原有的作用，无法全面替代房地产 。

　　在他看来 ，房地产在宏观经济中的特殊性
，在于它同时连接供给和需求两端
。房地产开发不仅带动建筑、建材 、家居等行业，也直接形成投资和住房需求。其他产业即使能够扩大生产、带动上下游 ，也未必能够复制房地产在需求端的作用 。

　　“很多人没有理解这个事情
。房地产兼具供给端和需求端的作用
，它会直接创造需求。只发展供给，没有相应的需求 ，怎么替代房地产？比较多 只能替代它的供给面
，替代不了需求面 。
”姚洋说
。

　　姚洋表示，房地产在整个经济体系中所占分量较大 ，其角色也较为特殊。“不可能有一个产业全面替代房地产 。汽车业只能在供给面替代
，在需求面也替代不了
。”他说。